Segundo os indicadores sociais divulgados pelo IBGE, somente 48,6% das locações residenciais são formalizadas com um contrato de aluguel.
Como resultado, são comuns os conflitos decorrentes da falta de um documento que estabeleça as regras e limites entre proprietário e inquilino, principalmente quando é necessário fazer reforma no imóvel.
Por isso, o contrato é uma das principais ferramentas para evitar prejuízos para todas as partes envolvidas.
Confira a seguir o guia completo sobre como fazer um contrato de aluguel, bem como as obrigações dos locadores e locatários.
O que é contrato de aluguel?
O contrato de aluguel é o documento que oficializa a locação de um imóvel e suas condições, como os indicadores de reajuste.
As informações contidas no contrato devem sempre respeitar a legislação brasileira, como o Código Civil e leis especiais.
Por exemplo, os imóveis urbanos particulares devem seguir a Lei Federal nº 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, cuja função é estabelecer os direitos e deveres dos locatários e proprietários, bem como informações específicas sobre o imóvel.
Veja a seguir como funciona a dinâmica de um contrato de aluguel.
Como funciona o contrato de aluguel?
Após ser assinado, o contrato impõe diversas regras: o período de locação, multas para rescisão contratual, valores mensais, índices de reajuste de aluguel e as condições gerais para a entrega do imóvel.
Confira agora as principais informações incluídas em um contrato de aluguel.
Valores e reajustes
Uma das principais funções do contrato é evitar que o proprietário cobre valores que não foram combinados ou que realize reajustes abusivos.
Portanto, além do valor mensal, a documentação contempla uma cláusula que informa qual será o indicador inflacionário de reajuste após determinado período.
A Lei do Inquilinato não estabelece regras para o percentual aplicado ou período para reajuste, apenas ressalta que as partes envolvidas precisam concordar com o estabelecido.
Historicamente, o índice IGP-M é o mais usado como referência para a atualização do aluguel.
No entanto, é possível utilizar outros indicadores em situações econômicas excepcionais.
No período da pandemia, por exemplo, o IGP-M atingiu patamares altíssimos e muitos proprietários aceitaram a renegociação do aluguel para contemplar outros índices mais estáveis, como o IPC-A.
Período de locação
A legislação brasileira não determina uma duração fixa para contratos de aluguel. Inclusive, se for do interesse dos envolvidos, o contrato nem precisa ter prazo determinado.
Atualmente, o mais comum é que os acordos imobiliários sejam feitos por 12 ou 30 meses corridos.
Contudo, isso não impede que durações diferentes sejam adotadas.
Vale ressaltar que, mesmo não sendo necessário, definir a duração do aluguel serve de resguardo tanto para o locador quanto para o locatário.
Isso porque o período informado no documento evitará conflitos de interesse, principalmente no que se refere a como calcular multa de quebra de contrato de aluguel.
Condições para entrega do imóvel
Em geral, os contratos determinam que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue.
Para estabelecer uma referência, os locadores costumam documentar a vistoria inicial, incluindo uma descrição completa e detalhada do imóvel.
Por isso, antes de realizar reformas e alterações estéticas no apartamento alugado, saiba que você precisará depois seguir o combinado do contrato.
Para se preparar para as despesas da entrega do imóvel, leia também: 7 passos para fazer o planejamento financeiro pessoal.
Obrigações do proprietário em um contrato de aluguel
Mesmo que não estejam explícitas no contrato, o artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que o proprietário possui as seguintes obrigações:
- Entregar o imóvel em boas condições para a habitação
- Arcar com custos de manutenção e reparos estruturais que não tenham sido causados pelo inquilino ou que tenham sido gerados antes da locação
- Fornecer o recibo discriminado das quantias pagas
- Quitar as despesas extraordinárias que fogem da manutenção rotineira, como:
- Rateio dos gastos com reformas e pinturas do condomínio
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias
- Criação de fundo de reserva condominial
- Instalação de equipamentos de segurança
- Solicitar a devolução do imóvel com 30 dias de antecedência e arcar com as multas rescisórias caso o prazo de locação não tenha terminado.
Vale ressaltar que a venda do imóvel pode ser feita antes do prazo final do aluguel, sendo que é obrigação do proprietário priorizar o inquilino caso este deseje comprar o apartamento/casa no valor proposto pelo locador.
Obrigações do inquilino em um contrato de aluguel
Já o artigo 23 da Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve:
- Pagar o aluguel sempre no prazo informado no contrato, sendo até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido se a documentação não especificar uma data;
- Manter a finalidade de uso do imóvel que consta no contrato;
- Quitar as contas de água, energia, gás e demais modalidades de uso próprio;
- Arcar com as despesas de danos ao imóvel causados por mau uso;
- Informar imediatamente o proprietário da necessidade de reparos e manutenções estruturais necessárias à habitação;
- Informar sobre a devolução do imóvel com 30 dias de antecedência e arcar com as multas rescisórias caso o prazo de locação não tenha terminado;
- Entregar o imóvel em 90 dias, caso o proprietário tenha feito a venda do apartamento/casa.
Por fim, vale ressaltar que a lei determina que o inquilino só pode realizar mudanças internas ou externas no imóvel se o proprietário consentir antes e documentar a autorização por escrito.
Isso significa que reformas e mudanças estruturais deverão ser desfeitas quando o imóvel for entregue, a menos que o proprietário permita o contrário.
Posso fazer um contrato de aluguel direto com proprietário?
Sim, você pode fazer um contrato de aluguel direto com o proprietário, se desejar.
No entanto, nesse caso, é importante ter um advogado de confiança para redigir as cláusulas e garantir os direitos e deveres de ambas as partes.
Isso porque, se acontecer qualquer problema, como um caso de inadimplência ou um vício oculto no imóvel, a situação vai ser resolvida com base no que foi firmado em contrato.
O ideal é contar sempre com a intermediação de uma imobiliária, uma vez que essas empresas já têm modelos de contratos prontos que abrangem todos os pontos necessários.
Porém, nada impede que você prefira fechar um contrato direto com um proprietário — essa prática pode tornar a locação menos burocrática, embora demande apoio jurídico.
Como fazer um contrato de aluguel?
Segundo a legislação, o contrato de aluguel pode seguir formatação e modelos próprios, desde que contenham os dados necessários à manutenção legal do acordo.
Veja a seguir as principais informações a constar em um contrato de aluguel simples:
- Dados pessoais do proprietário, inquilino e fiador, como:
- Nome completo
- Número de identidade, como CPF e RG
- Endereço atual
- Estado civil
- Valores mensais, escritos por extenso
- Descrição da forma de garantia, que pode ser cheque-caução, fiança ou seguro-fiança
- Duração do aluguel
- Multa rescisória
- Finalidade da locação
- Acesso a vagas de estacionamento
- Condições para a entrega do imóvel.
E lembre-se: cláusulas abusivas e regras que desrespeitam a legislação irão automaticamente anular o contrato.
Por exemplo, em hipótese alguma pode haver mais de uma forma de garantia, como exigir caução e fiança.
Para evitar problemas, vale a pena consultar um advogado especialista caso o aluguel não seja feito via imobiliária.
Com quem fica o contrato de aluguel original?
O contrato de aluguel original costuma ficar com a imobiliária, na maioria das vezes.
De qualquer forma, é comum que sejam emitidas três vias: uma para o locador, uma para o locatário e outra para os garantidores, se houver.
Hoje, os contratos também podem ser assinados de forma digital e, muitas vezes, ficam guardados somente como arquivos.
O que diz o contrato de aluguel sobre reformas no apartamento?
Como mencionamos antes, as reformas ou alterações estruturais devem ser autorizadas por escrito pelo locador.
Assim, a menos que o contrato contenha uma cláusula explícita permitindo ao inquilino mudanças e reformas, todas as alterações deverão ser desfeitas no momento de devolução do imóvel.
A boa notícia é que existem alternativas para os inquilinos decorarem o imóvel e deixá-lo bem confortável sem recorrer a reformas ou mudanças estruturais.
O segredo é investir em pinturas, móveis e decorações que sejam fáceis de tirar depois.
Garantia no contrato de aluguel
As garantias locatícias são mecanismos que protegem o locador em caso de inadimplência do locatário.
Logo, elas devem estar claras no contrato de aluguel, em uma cláusula específica para esse fim.
As principais garantias de contrato de aluguel são:
- Fiança: é o uso de um fiador (geralmente, um parente ou amigo) como garantidor da dívida. É comum que seja exigida uma escritura de imóvel próprio para validação da fiança
- Caução: é um depósito de três meses de aluguel, em média, que fica retido como garantia até o final do contrato. Então, quando a locação é encerrada, o locatário recebe o valor de volta com correção monetária
- Seguro-fiança: é um contrato oferecido por seguradoras que serve como garantia do aluguel.
Como funciona a quebra de contrato de aluguel?
A quebra de contrato de aluguel acontece quando uma das partes decide encerrar a locação antes do prazo previsto.
Por lei, o locatário que rompe o contrato precisa pagar uma multa proporcional ao prazo restante da locação.
Já o locador pode ter que pagar uma indenização ao inquilino, caso solicite o imóvel de volta antes do fim do prazo estipulado.
A prática mais comum do mercado é que sejam feitos contratos de 30 meses, sendo que a partir do 12º mês, o locatário não precisa mais pagar multa caso decida sair do imóvel — basta dar um aviso prévio de 30 dias.
Qual é a multa pela rescisão do contrato de aluguel?
A multa pela rescisão antecipada do contrato de aluguel varia conforme a situação.
Em alguns contratos, o inquilino deve pagar o valor de 3 meses de aluguel, caso saia do imóvel antes do prazo mínimo de 12 meses.
Em outros, é cobrada uma multa proporcional ao número de meses que faltam no contrato, considerando o valor de três aluguéis.
Já as rescisões feitas logo após a assinatura do contrato e saída sem aviso prévio costumam resultar em multa no valor de um aluguel.
Como renovar um contrato de aluguel?
O contrato de aluguel deve ter uma cláusula de renovação, especificando qual será o procedimento ao final do prazo.
O mais comum é que exista a previsão de uma renovação automática pelo mesmo período.
Ou seja, um contrato de 30 meses que termina é automaticamente renovado para mais 30 meses, caso ninguém se manifeste e isso esteja descrito no contrato.
Caso o contrato não tenha uma cláusula de renovação, é feita uma prorrogação por prazo indeterminado.
Nessa situação, tanto o inquilino quanto o locador ficam livres para quebrar o contrato sem multa, tendo como condição apenas o aviso prévio de 30 dias.
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