Reajuste de aluguel 2024: o que esperar? Dá para renegociar?

Você sabe o que diz a lei sobre o reajuste de aluguel? Entenda como funciona, qual o índice, como calcular e se é possível renegociar.
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Chaves e chaveiro sobre fundo amarelo

O momento do reajuste de aluguel é sempre tenso.

Esperamos sempre que o valor não aumente tanto a ponto de impactar nosso orçamento.

De reajustes excessivos a alterações mínimas, o inquilino pode enfrentar diversas situações envolvendo a atualização do aluguel.

Nesse contexto, acabamos nos perguntando: qual o valor correto?

Existe alguma lei para regulamentar a atualização?

Para tirar todas as suas dúvidas, montamos esse guia com todas as informações que você precisa saber sobre o reajuste de aluguel.

Confira o que a legislação diz sobre o assunto e como calcular corretamente o valor final!

O que é reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor mensal pago pelo inquilino. 

Trata-se de uma prática tradicional do mercado imobiliário, sendo que a alíquota aplicada deve seguir as cláusulas do contrato entre locador e locatário.

Em geral, a atualização é feita anualmente com base nos índices inflacionários mais conhecidos, como o IGP-M ou o IPCA.

A seguir, explicamos mais sobre como é calculado o reajuste.

Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

Conforme a Lei Federal nº 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, o reajuste do aluguel deve seguir as cláusulas do contrato de locação.

A legislação não informa porcentagens específicas permitidas, vetando apenas a atualização com base na variação cambial de moedas estrangeiras ou na oscilação do salário mínimo.

Portanto, é durante a elaboração do contrato que ficará definida a periodicidade do reajuste e o indexador utilizado para o cálculo.

O indexador nada mais é que a referência para a atualização do aluguel, de escolha livre, desde que de comum acordo entre locador e locatário.

A Lei do Inquilinato destaca a necessidade de mútuo acordo entre as partes, principalmente no caso de revisão contratual para alterar as regras de reajuste.

Como você pode perceber, é extremamente importante ler as regrinhas do contrato antes de assiná-lo para saber exatamente como funcionará o reajuste.

Como funciona o reajuste de aluguel?

Conforme mencionamos anteriormente, a atualização do valor funciona com base no indexador indicado no contrato assinado.

Assim, a cada 12 meses, o aluguel será alterado conforme o índice previsto, sendo que os boletos passarão a ser emitidos com este novo valor.

Um reajuste em um período inferior a 12 meses deverá ser autorizado pelo locatário.

Os indexadores podem ser escolhidos livremente, no entanto, existem algumas referências no mercado imobiliário, como veremos a seguir.

Qual é o índice de reajuste de aluguel mais usado?

Existem diversos tipos de índices de inflação, que podem ser utilizados para atualizar o aluguel, sendo que cada um possui uma base de cálculo diferente.

Historicamente, o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M) tem sido o mais utilizado para os reajustes, tanto que ficou conhecido popularmente como “Índice do Aluguel”.

A utilização de outros índices foi mais frequente durante o período da pandemia, quando o aumento da inflação em diversos setores econômicos causou um aumento repentino do IGP-M.

Nesta época, muitos contratos foram revistos para não prejudicar os locatários, uma vez que as porcentagens de reajustes chegaram a mais de 30%.

Assim, o mercado imobiliário passou a olhar mais atentamente para outros índices de inflação, como, por exemplo:

  • Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPC-A)
  • Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

Em 2022, a própria FGV lançou um indexador cuja proposta é servir como solução específica para o reajuste dos valores de moradias

Trata-se do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), que utiliza em seus cálculos valores praticados no mercado imobiliário nas maiores capitais do país.

Diante de tantas opções de índice, recomenda-se avaliar as tabelas divulgadas nos últimos anos.

Muitos contratos têm sido fechados com o IPCA, devido aos índices menos voláteis que os do IGP-M.

No entanto, todos os indexadores de inflação estão sujeitos ao aumento brusco diante de imprevistos econômicos do país.

Como calcular reajuste de aluguel?

Como os indexadores são atualizados periodicamente, o cálculo deve ser feito com base na tabela divulgada no “mês de aniversário” da locação.

As tabelas informam a variação ocorrida em cada mês e o respectivo valor acumulado nos últimos 12 meses — esta última informação é que será utilizada para reajustar o aluguel.

Vamos a um exemplo para você entender melhor.

Vamos supor que você tenha um contrato de aluguel no valor de R$ 1 mil mensais, sendo que a locação completa 12 meses em abril.

O contrato informa que o IGP-M será utilizado para o reajuste.

Assim, o valor mensal será atualizado conforme a tabela IGP-M, que pode ser consultada diretamente no portal da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Supondo que a FGV divulgou em abril que 13% foi o valor do IGP-M acumulado em 12 meses.

Isso significa que o aluguel irá aumentar 13% — se o valor antigo era R$ 1.000, agora você passará a pagar R$ 1.130.

E se o índice for negativo no período?

A resposta é: tudo vai depender do que foi estabelecido no contrato.

Em geral, as documentações incluem cláusulas explícitas informando que o aluguel será reajustado apenas no caso de indexadores positivos.

Isso significa que, em situações de índice negativo decorrente da baixa na inflação, o inquilino continua pagando o mesmo valor de antes.

No entanto, se o contrato não mencionar nada, o entendimento da lei é que a atualização deverá seguir exatamente o indexador aderido, com aumento ou diminuição do valor mensal.

É possível negociar o reajuste de aluguel?

Em situações de inflação extrema ou mesmo diante de problemas pessoais, como redução de salário, pode ser que os indexadores cheguem a valores incompatíveis com o orçamento do inquilino. 

Nestes casos, é possível solicitar a negociação do reajuste, sendo que o proprietário do imóvel deverá aprovar o novo valor proposto.

Na renegociação do aluguel, poderá haver a troca por outro indexador ou até mesmo a definição de teto máximo para o aumento.

Se todas as partes concordarem, a revisão contratual registrará o novo valor de aluguel.

Como negociar o reajuste de aluguel?

Decidiu conversar com a imobiliária para reajustar o aluguel?

 Veja algumas dicas para realizar uma proposta robusta e convincente:

  • Use como referência o método 50-30-20, que considera que os gastos com a moradia não devem ultrapassar 50% do seu faturamento líquido
  • Pesquise nas plataformas online o valor de imóveis semelhantes
  • Leve evidências de que a sua situação econômica não comporta o valor atual do aluguel.

Além disso, tenha uma postura flexível para levar em consideração a contraproposta do locador.

Afinal, o objetivo da negociação é garantir que nenhuma das partes se sinta 

Quando a atualização do contrato for elaborada, lembre-se de criar um planejamento financeiro para o novo ciclo.

Assim, você se organiza para enfrentar os possíveis reajustes nos anos seguintes.

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