Contrato de aluguel: como funciona e quais as suas obrigações?

Quer saber o que deve constar em um contrato de aluguel? Confira os direitos e deveres de locatário e inquilino e saiba como montar um.
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Duas pessoas assinando contrato de aluguel de imóvel com pessoa passando as chaves para a mão de outra pessoa

Segundo os indicadores sociais divulgados pelo IBGE, somente 48,6% das locações residenciais são formalizadas com contrato de aluguel.

Como resultado, são comuns os conflitos decorrentes da falta de um documento que estabeleça as regras e limites entre proprietário e inquilino, principalmente quando é necessário fazer reforma no imóvel.

Por isso, o contrato é uma das principais ferramentas para evitar prejuízos para todas as partes envolvidas.

Confira agora o conteúdo completo sobre como fazer um contrato de aluguel, bem como as obrigações dos locadores e locatários.

O que é contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é o documento que oficializa a locação de um imóvel e suas condições, como os indicadores de reajuste. 

As informações contidas no contrato devem sempre respeitar a legislação brasileira, como o Código Civil e leis especiais.

Por exemplo, os imóveis urbanos particulares devem seguir a Lei Federal nº 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, cuja função é estabelecer os direitos e deveres dos locatários e proprietários, bem como informações específicas sobre o imóvel.

Veja a seguir como funciona a dinâmica de um contrato de aluguel.

Como funciona contrato de aluguel?

Após ser assinado, o contrato impõe diversas regras: o período de locação, multas para rescisão contratual, valores mensais, índices de reajuste de aluguel e as condições gerais para a entrega do imóvel.

Confira agora as principais informações incluídas em um contrato de aluguel.

Valores e reajustes

Uma das principais funções do contrato é evitar que o proprietário cobre valores que não foram combinados ou que realize reajustes abusivos.

Portanto, além do valor mensal, a documentação contempla uma cláusula que informa qual será o indicador inflacionário de reajuste após determinado período. 

A Lei do Inquilinato não estabelece regras para o percentual aplicado ou período para reajuste, apenas ressalta que as partes envolvidas precisam concordar com o estabelecido. 

Historicamente, o índice IGP-M é o mais usado como referência para a atualização do aluguel. 

No entanto, diante dos altíssimos percentuais atingidos pelo IGP-M no período da pandemia, muitos proprietários aceitaram a renegociação do aluguel para contemplar outros índices mais estáveis, como o IPC-A.

Período de locação

A legislação brasileira não determina uma duração fixa para contratos de aluguel. Inclusive, se for do interesse dos envolvidos, o contrato nem precisa ter prazo determinado.

Atualmente, o mais comum é que os acordos imobiliários sejam feitos por 12 ou 30 meses corridos. Contudo, isso não impede que durações diferentes sejam adotadas. 

Vale ressaltar que, mesmo não sendo necessário, definir a duração do aluguel serve de resguardo tanto para o locador quanto para o locatário. 

Isso porque o período informado no documento evitará conflitos de interesse, principalmente no que se refere a como calcular multa de quebra de contrato de aluguel.

Condições para entrega do imóvel

Em geral, os contratos determinam que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue.

Para estabelecer uma referência, os locadores costumam documentar a vistoria inicial, incluindo uma descrição completa e detalhada do imóvel.

Por isso, antes de realizar reformas e alterações estéticas no apartamento alugado, saiba que você precisará depois seguir o combinado do contrato.

Para se preparar para as despesas da entrega do imóvel, leia o conteúdo: 7 passos para fazer o planejamento financeiro pessoal.

Obrigações do proprietário em um contrato de aluguel

Mesmo que não estejam explícitas no contrato, o artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que o proprietário possui as seguintes obrigações:

  • Entregar o imóvel em boas condições para a habitação;
  • Arcar com custos de manutenção e reparos estruturais que não tenham sido causados pelo inquilino ou que tenham sido gerados antes da locação;
  • Fornecer o recibo discriminado das quantias pagas;
  • Quitar as despesas extraordinárias que fogem da manutenção rotineira, como:
    • Rateio dos gastos com reformas e pinturas do condomínio;
    • Indenizações trabalhistas e previdenciárias;
    • Criação de fundo de reserva condominial;
    • Instalação de equipamentos de segurança;
  • Solicitar a devolução do imóvel com 30 dias de antecedência e arcar com as multas rescisórias caso o prazo de locação não tenha terminado.

Vale ressaltar que a venda do imóvel pode ser feita antes do prazo final do aluguel, sendo que é obrigação do proprietário priorizar o inquilino caso este deseje comprar o apartamento/casa no valor proposto pelo locador.

Obrigações do inquilino em um contrato de aluguel

Já o artigo 23 da Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve:

  • Pagar o aluguel sempre no prazo informado no contrato, sendo até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido se a documentação não especificar uma data;
  • Manter a finalidade de uso do imóvel que consta no contrato;
  • Quitar as contas de água, energia, gás e demais modalidades de uso próprio;
  • Arcar com as despesas de danos ao imóvel causados por mau uso;
  • Informar imediatamente o proprietário da necessidade de reparos e manutenções estruturais necessárias à habitação;
  • Informar sobre a devolução do imóvel com 30 dias de antecedência e arcar com as multas rescisórias caso o prazo de locação não tenha terminado;
  • Entregar o imóvel em 90 dias, caso o proprietário tenha feito a venda do apartamento/casa.

Por fim, vale ressaltar que a lei determina que o inquilino só pode realizar mudanças internas ou externas no imóvel se o proprietário consentir antes e documentar a autorização por escrito. 

Isso significa que reformas e mudanças estruturais deverão ser desfeitas quando o imóvel for entregue, a menos que o proprietário permita o contrário. 

Como fazer um contrato de aluguel?

Segundo a legislação, o contrato de aluguel pode seguir formatação e modelos próprios, desde que contenham os dados necessários à manutenção legal do acordo. 

Veja a seguir as principais informações a constar em um contrato de aluguel simples:

  • Dados pessoais do proprietário, inquilino e fiador, como:
    • Nome completo;
    • Número de identidade, como CPF e RG;
    • Endereço atual;
    • Estado civil;
  • Valores mensais, escritos por extenso;
  • Descrição da forma de garantia, que pode ser cheque-caução, fiança ou seguro-fiança;
  • Duração do aluguel;
  • Multa rescisória;
  • Finalidade da locação;
  • Acesso a vagas de estacionamento;
  • Condições para a entrega do imóvel.

E lembre-se: cláusulas abusivas e regras que desrespeitam a legislação irão automaticamente anular o contrato.

Por exemplo, em hipótese alguma pode haver mais de uma forma de garantia, como exigir caução e fiança.

Para evitar problemas, vale a pena consultar um advogado especialista caso o aluguel não seja feito via imobiliária.

O que diz o contrato de aluguel sobre reformas no apartamento?

Como mencionamos antes, as reformas ou alterações estruturais devem ser autorizadas por escrito pelo locador

Assim, a menos que o contrato contenha uma cláusula explícita permitindo ao inquilino mudanças e reformas, todas as alterações deverão ser desfeitas no momento de devolução do imóvel.

A boa notícia é que existem alternativas para os inquilinos decorarem o imóvel e deixá-lo bem confortável sem recorrer a reformas ou mudanças estruturais. 

O segredo é investir em pinturas, móveis e decorações que sejam fáceis de tirar depois!

Agora que você sabe tudo sobre como fazer um contrato de aluguel, aproveite e confira mais conteúdos relacionados a imóveis e veículos.

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