A renegociação do aluguel é uma medida necessária para reduzir o custo da moradia em momentos de dificuldade financeira.
Com a recessão causada pela pandemia, por exemplo, o principal índice de reajuste dos contratos de locação chegou a 37% em 2021, e muitas pessoas não tiveram outra escolha a não ser renegociar.
Já em 2023, a situação se estabilizou e o índice começou a ter variação negativa.
Agora, quem quer renegociar são os proprietários, que estão em desvantagem com a queda do aluguel.
Independentemente da situação econômica, existem caminhos para um acordo a fim de que se encontre um valor justo para locador e locatário.
Leia com atenção e negocie seu aluguel para não acabar endividado.
O que é renegociação do aluguel?
Renegociação do aluguel é um acordo feito entre proprietário e inquilino para reduzir o valor do reajuste no momento da renovação do contrato.
Geralmente, o locador entra em contato com antecedência por meio da imobiliária para negociar o valor antes que seja aplicada a correção, prevendo que o aumento será excessivo.
É o que acontece em locações de imóveis residenciais e comerciais por todo o Brasil quando o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), também conhecido como “inflação do aluguel”, sobe repentinamente — adiante veremos isso em mais detalhes.
Da mesma forma que esse indicador varia para cima, ele também pode cair e ficar negativo em momentos de queda da inflação.
Assim, as renegociações são ditadas por esses movimentos econômicos.
Por enquanto, o importante é entender que os contratos de locação são negociáveis entre as partes, já que o mercado imobiliário está sempre mudando e sendo afetado pelo cenário macroeconômico.
Como funciona o reajuste do aluguel?
O reajuste do aluguel pode ser feito uma vez ao ano, no aniversário do contrato — ou seja, quando ele completa 12 meses.
Nesse caso, o aumento é definido pelo valor do índice de referência que está no contrato (normalmente, o IGP-M, mas pode ser o IPCA também).
Além disso, ao final do contrato, o proprietário tem liberdade para reajustar o valor como quiser, independentemente dos índices vigentes.
Dessa forma, a renovação é feita com o livre acordo entre as partes.
Inclusive, as negociações estão previstas na Lei do Inquilinato, que determina que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
Os interessados nesse tipo de acordo não são apenas os inquilinos.
Os proprietários também têm interesse em manter bons locadores, mesmo que isso signifique receber um pouco menos, dependendo da situação.
Por que e quando renegociar aluguel?
Como vimos, renegociar o aluguel é um direito do inquilino que pode ser exercido anualmente, no período de reajuste previsto em contrato.
Em alguns casos excepcionais, o aluguel pode até mesmo ser renegociado antes do prazo fixado, desde que ambas as partes entrem em consenso.
A negociação é a melhor saída quando o valor fica alto demais para as condições do locador, quando há uma situação extraordinária ou quando o preço está fora da realidade do mercado.
O próprio Código Civil prevê, em seus artigos 478, 479 e 480, que a onerosidade excessiva justifica a revisão do aluguel.
Basicamente, a lei diz que, se uma das partes do contrato estiver levando muita vantagem em relação à outra devido a eventos extraordinários e imprevisíveis, o devedor tem o direito de negociar o valor acordado.
Por exemplo, uma pandemia global seguida de recessão é algo muito imprevisível, justificando a renegociação do aluguel em todo o país.
4 razões para buscar uma renegociação do aluguel
Se você está pensando em propor uma renegociação do aluguel, precisa de um bom motivo para começar essa conversa.
Veja os principais:
- Disparo da inflação
- Crise econômica
- Encarecimento do imóvel em relação ao mercado
- Problemas no imóvel.
Explicaremos os detalhes de cada uma dessas razões a seguir.
1. Variações da inflação
Como vimos, o IGP-M é o índice mais usado como referência para reajustes em contratos de aluguel.
Ele é divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) desde a década de 1950.
Para formar o índice, é considerada a variação de preços de bens, serviços e matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil.
Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).
Até 2019, ele não passou de 8% (2018 e 2019).
Já durante a crise provocada pela pandemia, o IGP-M bateu seu recorde dos últimos 26 anos, chegando a impressionantes 37,04% em 2021.
Nessa época, as renegociações para baixar o aluguel foram o padrão no país inteiro, inclusive com substituição temporária do IGP-M pelo IPCA nos contratos, uma vez que o IPCA não estava tão descontrolado.
Já em 2023, com a recuperação da economia, o IGP-M passou a ter variação negativa, acumulando -4,93% até o mês de setembro.
Com isso, os preços do aluguel caem — o que também pode levar a uma tentativa de renegociação por parte do locador, que se vê em desvantagem.
Logo, as variações da inflação ditam o ritmo das negociações de contratos de aluguel no país.
2. Crise econômica
Em momentos de crise econômica, as renegociações de aluguéis se tornam a regra no mercado imobiliário.
Isso porque as crises tendem a aumentar a vacância (desocupação) em imóveis por prejudicar duramente o poder aquisitivo da população.
Nesse caso, tanto o locatário quanto o locador sentem os efeitos da recessão no bolso e precisam chegar a um acordo justo para ambos.
3. Encarecimento do imóvel em relação ao mercado
Muitas vezes, o preço do imóvel vai subindo conforme chegam os reajustes do contrato e acaba alcançando um valor incompatível com o mercado local.
Então, não vale a pena para o locador continuar no imóvel se existem opções semelhantes ou até melhores pelo mesmo valor.
Da mesma forma, o locatário dificilmente conseguirá alugar para outra pessoa nas mesmas condições, já que seu preço não está competitivo.
Por isso, é feita uma renegociação do aluguel conforme a média local para corrigir as distorções contratuais.
4. Problemas no imóvel
Em alguns casos, problemas estruturais e vícios do imóvel também podem justificar uma renegociação do aluguel.
Por lei, o proprietário é obrigado a cuidar da manutenção do imóvel e oferecer boas condições ao locador.
No entanto, se o locatário alegar não ter condições para resolver os problemas do imóvel (e eles forem suportáveis), pode valer a pena reduzir o valor do aluguel para continuar no local.
Como renegociar o aluguel: passo a passo
Agora que você sabe quando pode renegociar o aluguel, só falta entender como funciona o processo.
Acompanhe nosso passo a passo:
- Comece pesquisando o mercado
- Prepare sua argumentação
- Escreva para o proprietário ou imobiliária
- Proponha um valor menor ou extensão do contrato
- Sugira a troca do índice de reajuste
- Combine um parcelamento
- Recorra à via judicial.
Veja como fazer cada um desses passos.
Comece pesquisando o mercado
O primeiro passo para fazer sua renegociação de aluguel é pesquisar a situação do mercado imobiliário local e da economia em geral.
Durante a pandemia, o desemprego e o endividamento aumentaram e, paradoxalmente, os aluguéis também dispararam.
Nesse cenário, não é difícil encontrar argumentos para renegociar o aluguel, já que todos estão sofrendo com a crise.
Da mesma forma que o locador perde poder de compra, o locatário também se vê ameaçado pelo aumento da taxa de vacância — e não vale nem um pouco a pena ficar com um imóvel parado, gerando custo durante uma crise.
Prepare sua argumentação
Na hora de argumentar com o proprietário, você deve reunir todos os elementos que justificam a renegociação.
Além de listar fatores econômicos como a inflação e o endividamento, é importante justificar o pedido com a sua situação financeira e pessoal, explicando como a crise afetou seu bolso.
Você também pode usar outros preços de aluguéis renegociados na mesma região como referência.
Escreva para o proprietário ou imobiliária
O contato com a imobiliária ou proprietário deve ser feito por escrito, via e-mail, para facilitar a negociação.
Lembre-se de detalhar todos os motivos para a solicitação e usar números para justificar a redução da porcentagem aplicada.
Algumas imobiliárias já estão preparadas para auxiliar os locadores e fazer a intermediação do contato, facilitando o acordo com o locatário.
Proponha um valor menor ou extensão do contrato
Um caminho para a renegociação do aluguel é propor uma porcentagem menor do que a do índice de reajuste, de acordo com o valor que você tem condições de pagar.
Por exemplo, se o acumulado do IGP-M fechou em 30% no mês de reajuste, você pode dizer que consegue pagar no máximo 10%.
Outra opção é pedir a isenção do reajuste de forma excepcional e trocar o aumento pela extensão do contrato.
Sugira a troca do índice de reajuste
Como vimos, durante a pandemia, o IGP-M foi substituído pelo IPCA em alguns contratos, como forma de controlar a inflação do aluguel.
Na época, a FGV também criou um novo índice para ser usado exclusivamente como referência para locações: o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).
Logo, é mais uma opção para incluir no contrato, se fizer sentido para ambas as partes.
Você pode sugerir essa troca no momento do reajuste ou para os futuros reajustes, dependendo da situação.
Combine um parcelamento
Em último caso, se o locatário não aceitar o acordo e você estiver determinado a continuar no imóvel, a opção é solicitar o parcelamento do aluguel.
Lembrando que só vale a pena parcelar o valor se você tiver perspectiva de melhorar sua situação financeira e absorver o novo aluguel futuramente.
Recorra à via judicial
Há ainda a possibilidade de tentar uma renegociação do aluguel por acordo judicial.
No entanto, sempre é melhor tentar um acordo amigável, pois uma ação desse tipo tem custos e gera muito desgaste entre as partes.
Além disso, você ficará à mercê do juiz, que decidirá se a negociação é válida ou não.
Quando é uma boa procurar um novo imóvel?
Se você não conseguir chegar a um acordo com o locador, procurar um novo imóvel é a única saída.
Veja situações em que vale a pena trocar de contrato:
- Quando você tem oportunidades de locação do mesmo padrão com valor inferior na região
- Quando o imóvel tem problemas estruturais e vícios que geram transtorno
- Quando já passou o prazo da multa contratual (normalmente, 12 meses) e você pode sair do imóvel sem pagar nada, dando apenas o aviso com antecedência de um mês.
Aluguel ajustado: como pagar em dia?
Se você teve sucesso com a renegociação do aluguel, nada mais justo do que pagar em dia para manter seu acordo.
Para isso, você deve ter uma boa organização financeira pessoal e priorizar seu aluguel.
Afinal, estamos falando do custo fixo que consome a maior parte do orçamento das pessoas.
Confira no vídeo abaixo como fazer sua organização financeira e aproveite para baixar o e-book sobre o assunto:
Também vale conhecer o método dos potes e o método 50-30-20 para saber qual porcentagem da sua renda pode ser comprometida com as despesas essenciais, como aluguel, alimentação e contas.
E então, ficou claro como deve ser feita sua renegociação de aluguel?
Veja também o que vale mais a pena: comprar ou alugar um imóvel.
