Se você pretende financiar um imóvel, pode se deparar com as siglas SFH e SFI.
Basicamente, são os dois sistemas de financiamento disponíveis para comprar, construir ou reformar imóveis no Brasil.
Sempre que você optar por essa linha de crédito, terá seu contrato vinculado a um deles.
Então, será que é melhor escolher o SFH ou SFI? Continue lendo para tirar essa dúvida.
O que é SFH e SFI?
SFH e SFI são os dois sistemas de financiamento imobiliário que os brasileiros podem utilizar para financiar imóveis.
A principal diferença entre eles é que o SFH é regulamentado pelo Governo Federal e possui limites específicos de valor do imóvel e taxa de juros, por exemplo. Já o SFI é mais flexível, pois as condições são negociadas livremente entre compradores e instituições financeiras.
Entenda, a seguir, como funcionam esses sistemas que permitem o pagamento de imóveis a prazo.
O que é SFH (Sistema Financeiro de Habitação)?
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964, por meio da Lei nº 4.380, com o objetivo de tornar os financiamentos imobiliários mais acessíveis para a população.
Por isso, uma de suas principais características é a taxa de juros reduzida.
Por meio do SFH, os brasileiros podem comprar, construir ou reformar imóveis residenciais.
Um dos programas mais famosos associados a esse sistema é o Minha Casa, Minha Vida, que oferece crédito imobiliário para famílias com renda mensal bruta de até R$ 8 mil.
No entanto, o SFH não se limita à população de baixa renda, uma vez que o limite de valor dos imóveis financiados é de R$ 1,5 milhão.
Atualmente, os financiamentos do SFH são supervisionados pelo Banco Central.
Como funciona o SFH?
O SFH utiliza os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), um tipo de fundo formado pelos saldos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança.
Dessa forma, o sistema oferece juros mais baixos para os compradores.
Hoje, a principal instituição intermediária do SFH é a Caixa Econômica Federal, mas também existem outras empresas que oferecem a linha de crédito.
Para solicitar um financiamento no SFH, é preciso atender às seguintes regras:
- Escolher um imóvel residencial, localizado em área urbana, com valor de até R$ 1,5 milhão e registrado em cartório de imóveis
- Ter três anos ou mais de carteira assinada com recolhimento do FGTS
- Morar ou trabalhar na mesma localidade do imóvel por um ano ou mais
- Não ser proprietário de imóvel urbano, seja concluído ou em construção
- Não ter usado o FGTS para construção ou reforma nos três anos anteriores ao financiamento
- Ter, no mínimo, 20% de entrada (o SFH financia até 80% do valor do imóvel)
- Ter capacidade financeira para arcar com as parcelas, comprometendo, no máximo, 30% da renda mensal com o financiamento.
Aqui explicamos como comprar uma casa pela Caixa.
O que é SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)?
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é utilizado em todos os casos que não se enquadram no SFH.
Com ele, é possível financiar imóveis residenciais e comerciais, inclusive com valor acima de R$ 1,5 milhão.
A principal característica do SFI é a liberdade de negociação dos financiamentos, uma vez que os agentes financeiros ficam responsáveis pelas condições.
Os recursos, nesse caso, vêm de bancos, investidores e financeiras — um fator que pode aumentar os juros cobrados.
Por isso, é comum que propriedades de valor mais elevado e imóveis de luxo sejam financiados nesse sistema.
No entanto, qualquer pessoa que não atenda aos requisitos do SFH pode financiar pelo SFI.
Como funciona o SFI?
Ao contrário do SFH, o SFI permite o financiamento de até 100% do valor do imóvel.
Além disso, como vimos, as propriedades podem ultrapassar o valor de R$ 1,5 milhão.
De resto, os processos de negociação, análise de crédito e vistoria do imóvel são iguais nos dois sistemas.
A única diferença é que o SFI é mais flexível, oferecendo as seguintes vantagens:
- Não é preciso ter carteira assinada nem recolher FGTS (no entanto, quem recolhe pode utilizar o fundo normalmente)
- O comprador pode ter outros imóveis e até outros financiamentos imobiliários em seu nome
- Não há limite para o valor do imóvel
- Não é necessário trabalhar ou morar no mesmo local do imóvel por um período determinado
- É possível comprometer mais de 30% da renda com as parcelas do financiamento.
Leia também o guia completo para comprar uma casa, passo a passo.
Como saber se meu financiamento é SFH ou SFI?
Para saber se o seu financiamento é SFH ou SFI, basta observar os critérios e analisar se eles se enquadram no SFH.
Se algum requisito não for atendido, significa que o contrato é pelo SFI. Por exemplo, se você não trabalha com carteira assinada, o financiamento só pode ter sido feito pelo SFI, uma vez que essa é uma das exigências do SFH.
Da mesma forma, se o imóvel custa mais de R$ 1,5 milhão ou você já tem outro imóvel em seu nome, só resta a opção do SFI.
Comprar ou alugar imóvel: o que vale mais a pena para você?
Qual o melhor: SFH ou SFI?
De modo geral, vale mais a pena financiar pelo SFH, caso você se enquadre nos critérios do sistema. Isso porque é possível conseguir taxas de juros menores.
Quem ganha até R$ 8 mil, por exemplo, pode financiar imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida, que oferece taxas de juros entre 4,50% e 8% ao ano, além de um prazo de pagamento de até 35 anos.
No entanto, como vimos, o SFH tem várias restrições.
Por isso, se você não se enquadrar em algum dos requisitos, não haverá outra opção senão o SFI.
