Fundo de investimento imobiliário (FII): o que é e como funciona

Quer investir em fundo de investimento imobiliário (FII)? Veja como funciona essa aplicação que permite ganhar com aluguel de imóveis.
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Diversos porquinhos sobre fundo azul

Fundo de investimento imobiliário é algo que soa familiar para você? Estamos falando de um tipo de investimento que vem crescendo ano após ano no Brasil.

Com esses fundos, você consegue ganhar dinheiro com aluguéis e empreendimentos imobiliários sem precisar enfrentar a burocracia de comprar e manter um imóvel.

A seguir, vamos explicar tudo sobre os FIIs e ajudar você a decidir se são uma boa opção de aplicação.

Continue lendo e aplique seu dinheiro no lugar certo.

O que é fundo de investimento imobiliário (FII)?

Fundo de investimento imobiliário (FII) é um tipo de aplicação financeira que proporciona ganhos com aluguéis e empreendimentos imobiliários.

Esses investimentos ganharam destaque no Brasil nos últimos anos devido à sua praticidade, tornando possível a aplicação em imóveis sem a burocracia de adquirir e locar.

Isso porque os FIIs permitem que os investidores ganhem com aluguéis e empreendimentos imobiliários diversificados, democratizando o acesso ao mercado imobiliário.

Existem fundos de investimentos que alocam capital em condomínios residenciais, edifícios comerciais, galpões logísticos, shopping centers, entre outros tipos de imóveis.

Na prática, um fundo funciona como um condomínio de investidores.

Cada investidor compra uma cota do fundo e tem direito ao retorno obtido na proporção de seu investimento, enquanto um gestor profissional fica responsável por administrar os recursos, escolher as propriedades e rentabilizar as aplicações.

Logo, o fundo de investimento imobiliário é uma espécie de aplicação coletiva na qual os investidores se unem para investir em um determinado portfólio de imóveis.

Ele é classificado como um ativo de renda variável, uma vez que a rentabilidade não é conhecida no momento da aplicação.

Ou seja: não é possível prever exatamente qual será o retorno do FII, considerando que as locações e empreendimentos estão sujeitos à volatilidade do mercado.

No entanto, os investidores guiam-se pelo histórico do fundo, estimativas da gestão e situação do mercado imobiliário para tomar suas decisões.

Tipos de FIIs

Existem três principais tipos de FIIs: de tijolo, de papel e híbridos.

Vamos conhecer cada um deles.

FII de tijolo

O fundo imobiliário de tijolo se caracteriza pelo investimento direto em imóveis para locação.

É o tipo mais tradicional de fundo porque envolve uma aquisição concreta: o dinheiro é destinado a empreendimentos comerciais e residenciais, em zonas urbanas e rurais, para os investidores ganharem com os aluguéis das propriedades.

Nesse caso, a receita dos aluguéis é dividida entre os cotistas do fundo por meio de dividendos, que nada mais são do que a parcela do lucro que cabe a cada um de acordo com sua aplicação.

Dessa maneira, ao investir nesse tipo de FII, você consegue ter uma renda contínua com a locação de imóveis sem precisar comprar uma propriedade, tendo menos custos e muito menos dor de cabeça.

Existem fundos de tijolo de shoppings, galpões comerciais, hospitais, hotéis, condomínios, universidades, etc.

FII de papel

Os fundos imobiliários de papel, também conhecidos como “fundos de recebíveis”, são aqueles que investem em títulos do mercado imobiliário.

Ou seja, em vez de aplicar o capital dos investidores diretamente em imóveis, esses fundos direcionam o dinheiro para papéis que representam direitos de créditos imobiliários.

Alguns exemplos de títulos que compõem o portfólio dos fundos de papel são Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Em outras palavras, é uma maneira mais indireta de investir em imóveis, mas com o mesmo potencial de geração de rentabilidade para o investidor.

FII híbrido

O fundo de investimento imobiliário híbrido é aquele que combina imóveis e títulos imobiliários em seu portfólio. Logo, é uma mistura entre o fundo de tijolo e o fundo de papel.

A vantagem do fundo híbrido é que ele é mais flexível, possibilitando que o gestor aloque capital em diversos tipos de imóveis e títulos.

Fundo de investimento imobiliário é um bom investimento?

O fundo de investimento imobiliário tem seus prós e contras, como qualquer produto financeiro.

Veja se vale a pena para a sua carteira.

Vantagens

De acordo com dados da B3 publicados no Estadão, os investimentos em fundos imobiliários cresceram 660% entre 2018 e 2022 no país.

Esse sucesso se deve ao fato de que é muito mais fácil aplicar dinheiro nesses produtos do que comprar um imóvel para alugar, considerando as complicações com locatários, demanda de reformas e custos envolvidos no processo.

Para quem busca uma renda mensal ou semestral com a locação de imóveis, pode ser uma opção interessante.

Além disso, os FIIs têm uma vantagem tributária importante: seus rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Mas isso vale apenas para os dividendos distribuídos. Se o investidor vender uma cota de FII na bolsa, por exemplo, há um imposto de 20% sobre os ganhos de capital dessa operação.

Outro diferencial dos FIIs é que eles têm alta liquidez, pois podem ser negociados diretamente na bolsa de valores.

Ou seja: você consegue resgatar seu dinheiro antes do vencimento, se for necessário, mas é preciso tomar cuidado com as oscilações de preço.

Desvantagens

A principal desvantagem dos FIIs é que, como produtos de renda variável, eles estão sujeitos à volatilidade do mercado e seus rendimentos variam de acordo com o cenário.

Quando a taxa Selic está alta, por exemplo, a tendência é que os fundos de investimento imobiliários fiquem em baixa, já que os juros altos tornam aplicações de renda fixa mais atrativas.

Para compensar essa oscilação de rentabilidade, é importante o investidor ter uma visão de longo prazo para aplicar em FIIs, em vez de buscar lucros no curto e médio prazo.

Além disso, é preciso ter um conhecimento intermediário no mercado financeiro para escolher bons fundos imobiliários.

Leia também: Lista de 8 cursos gratuitos de investimentos para iniciantes

Como investir em fundos de investimento imobiliário?

Qualquer pessoa pode investir em fundos imobiliários abertos aos investidores em geral.

A exceção são os fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados (que têm acima de R$ 1 milhão aplicados).

Para investir em um FII, basta seguir o passo a passo:

  1. Abra uma conta em uma corretora de valores;
  2. Transfira o dinheiro que será investido em FIIs para a conta da corretora;
  3. Utilize o sistema home broker da corretora para acessar a bolsa de valores
  4. Escolha as cotas de FIIs nas quais você quer investir e faça a aplicação;
  5. Monte seu portfólio e comece a receber dividendos na sua conta.

Lembrando que é importante ter uma reserva de emergência aplicada em um investimento de renda fixa e de baixo risco antes de ir para a renda variável.

Como analisar um fundo de investimento imobiliário?

Na hora de analisar um fundo de investimento imobiliário, você deve considerar os seguintes fatores:

  • Dividend Yield: é um indicador que mede o percentual de dividendos pagos aos cotistas no período em relação ao valor de mercado do FII (quantidade de cotas vs. preço das cotas). Quanto maior o índice, melhor para o bolso do investidor;
  • Composição do fundo: é importante analisar em quais tipos de imóveis e títulos o FII investe e em quais proporções;
  • Gestão: a qualidade e confiabilidade da gestão são imprescindíveis para para escolher um fundo imobiliário, uma vez que o gestor toma todas as decisões de investimentos;
  • Taxas: os FIIs cobram uma taxa de administração que varia entre 0,25% e 2% ao ano, de acordo com a complexidade do portfólio. Alguns também cobram taxa de performance;
  • Histórico de rentabilidade: embora o retorno passado não seja garantia de retorno futuro, é essencial analisar o histórico de rentabilidade do FII para entender seu desempenho;
  • Vacância física: é a área total vaga em relação ao total de imóveis do FII que deve ser analisada para determinar se a taxa de ocupação é suficiente;
  • Vacância financeira: é o percentual que o fundo deixa de arrecadar em relação aos rendimentos potenciais devido a imóveis vagos. Deve ser analisado em conjunto com a vacância física para entender o rendimento estimado.

Como declarar FII no Imposto de Renda?

É fácil declarar os fundos de investimento imobiliários no Imposto de Renda, pois existe um campo dedicado a esses produtos no software da Receita Federal.

Basta selecionar a ficha “Bens e Direitos”, depois o grupo “07-Fundos” e finalmente “03 — Fundos Imobiliários (FIIs)”.

Você terá que informar qual o valor aplicado e preencher os dados da instituição financeira no campo “Discriminação”, além do CNPJ e da quantidade de cotas.

Todas as informações para a declaração dos FIIs no seu IR estão no informe de rendimentos fornecido pela corretora.

Outras opções de investimentos de renda fixa

Se você ainda não se sente confiante para investir em fundos de investimento imobiliário, pode começar no mercado financeiro com aplicações de renda fixa.

Nessa categoria, estão os investimentos com sua rentabilidade conhecida no momento da aplicação, tornando os rendimentos mais previsíveis. Além disso, são produtos com risco menor e que rendem acima da poupança.

Veja algumas opções para investir em renda fixa:

  • Certificado de Depósito Bancário (CDB): o CDB Neon, por exemplo, permite investimentos a partir de R$ 10 e ajuda você a alcançar suas metas financeiras;
  • Tesouro Direto: programa de títulos públicos do governo federal;
  • LCI e LCA: Letras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio.
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Entendeu o que é fundo de investimento imobiliário e se vale a pena aplicar seu dinheiro? Então, não deixe de aprender a investir do zero e multiplicar seu dinheiro.

O propósito da Neon é criar caminhos por uma vida financeira melhor para todos os brasileiros. A educação financeira é um dos principais pilares para fazer isso acontecer, por isso estamos aqui para te acompanhar em sua jornada com as finanças.

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