Entrar no financiamento imobiliário é uma das opções mais populares para conquistar o sonho da casa própria.
Afinal, poucas pessoas conseguem juntar dinheiro suficiente para adquirir um imóvel à vista, e o crédito se torna a única saída para alcançar esse objetivo.
É preciso analisar com calma as condições do contrato, o valor da parcela, a taxa de juros, os encargos e vários outros critérios antes de financiar sua casa ou apartamento.
Para tomar a decisão certa, continue lendo e entenda o que é financiamento imobiliário, como funciona e se vale a pena.
O que é financiamento imobiliário?
Financiamento imobiliário é um tipo de crédito voltado especificamente para a compra de imóveis.
Diversas instituições financeiras oferecem esse crédito para facilitar a aquisição da casa própria, uma vez que se trata de um dos bens mais caros que uma pessoa pode adquirir.
Com o financiamento, é possível pagar um imóvel em até 35 anos (420 meses) quitando prestações mensais que cabem no orçamento.
É claro que, para isso, será preciso pagar uma taxa de juros à instituição que concede o crédito, algo que encarece consideravelmente o valor do imóvel.
De modo geral, quanto maior o valor da entrada do financiamento, menor é o valor das parcelas.
Da mesma forma, quanto maior o prazo de pagamento, maior a taxa de juros que incide sobre as prestações.
Antes de fazer um financiamento imobiliário, é importante analisar com cuidado a proposta, verificar se as parcelas cabem no bolso e se preparar para assumir uma dívida de longo prazo.
Como funciona o financiamento imobiliário?
No financiamento imobiliário, as instituições credoras intermedeiam a aquisição, concedendo ao comprador o crédito necessário para cobrir parte do valor do imóvel.
Como explicamos antes, essa modalidade de crédito envolve necessariamente o pagamento de uma entrada ao vendedor.
A porcentagem costuma ficar entre 10% a 20% do valor do imóvel.
O credor então completa o valor restante e o comprador assume a responsabilidade de quitar a dívida com a instituição por meio de parcelas com juros.
Vale ressaltar que cada instituição define suas regras para o financiamento imobiliário, sendo que as condições de parcelamento e juros também dependem muito da análise do histórico financeiro do comprador.
Veja a seguir alguns dos pré-requisitos mais comuns:
- Imóvel com documentação regularizada
- Entrada na faixa de 10% a 20% do valor do imóvel
- Parcelas que não ultrapassem 30% da renda familiar do comprador
- Comprador maior de 18 anos, com nome limpo e renda comprovada suficiente para quitar as prestações.
Cumpridos esses requisitos, é possível financiar imóveis novos e usados, residenciais e comerciais de até R$ 1,5 milhão pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou imóveis sem limite de valor pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Durante o pagamento do financiamento imobiliário, o imóvel fica alienado para o banco, ou seja, ele é usado como garantia, da mesma maneira que acontece com o financiamento de veículo.
Leia também: Como conseguir comprar um carro? Veja o passo a passo.
É bom lembrar que, se a dívida não for paga, o banco pode tomar o imóvel e vendê-lo — mas isso só acontece quando se esgotam todas as possibilidades de negociação.
Há ainda linhas de crédito específicas para construir um imóvel ou comprar um terreno.
Como fazer um financiamento imobiliário?
Veja o passo a passo para fazer um financiamento imobiliário e realizar seu sonho da casa própria:
Faça um planejamento financeiro
Antes de contratar um financiamento imobiliário, você deve fazer um planejamento financeiro para ter certeza de que as parcelas cabem no orçamento.
Para isso, calcule quanto você tem disponível de renda para pagar as prestações, considerando até 30% dos seus rendimentos mensais.
Então, estime o valor do imóvel a partir dessa prestação.
Leia também: Método dos potes — a técnica para organizar o orçamento.
Faça a simulação do financiamento
O próximo passo é escolher uma instituição financeira e fazer a simulação do seu financiamento.
Para isso, você deverá informar:
- Localização do imóvel
- Tipo de imóvel (casa, apartamento, residencial, comercial, etc)
- CPF
- Renda familiar mensal
- Data de nascimento do(s) comprador(es)
- Prazo de financiamento (de 120 a 420 meses, dependendo do banco)
- Valor da entrada (a partir de 10%)
- Se vai usar FGTS na entrada
- Tipo de financiamento (com juros prefixados ou pós-fixados, pela tabela SAC ou Price, etc).
Analise a proposta
O banco vai enviar uma proposta de financiamento com o valor total, taxa de juros cobrada e valor das prestações.
Então, você deve analisar o Custo Efetivo Total (CET), que considera todos os encargos e taxas incluídos no valor.
Entregue a documentação solicitada
Se quiser ir adiante, envie a documentação solicitada, que geralmente inclui:
- Documento de identificação
- Comprovante de residência
- Certidão de casamento ou união estável
- Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física
- Comprovante de renda, como holerite, extrato bancário e/ou declaração do MEI.
Aguarde a análise de crédito
O banco vai fazer uma análise de crédito para decidir se libera o financiamento para você.
Serão considerados os comprovantes de renda e critérios como o score de crédito e o histórico financeiro.
Aguarde a avaliação do imóvel
Se o financiamento for aprovado na análise de crédito, o próximo passo é agendar a avaliação do imóvel por um engenheiro especializado.
Caso esteja tudo bem com a estrutura, o processo segue em frente.
Assine e registre o contrato
Enfim, com tudo aprovado, você poderá ir até a agência bancária para assinar o contrato de financiamento.
Depois, será necessário registrar o documento em um cartório de imóveis.
Apresente o contrato registrado
Leve o contrato de financiamento aprovado e registrado ao banco.
Se estiver tudo certo, o crédito será liberado para pagamento do imóvel.
Pegue as chaves e comece a pagar
Por fim, é só pegar as chaves e começar a pagar as prestações do seu financiamento.
Você também pode amortizar o saldo devedor sempre que conseguir um dinheiro extra para reduzir o prazo da dívida.
Leia também: Como solicitar a redução da taxa de juros do financiamento imobiliário.
Como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário?
Uma estratégia para reduzir as parcelas é solicitar a renegociação do financiamento.
Trata-se de um “empréstimo dentro do empréstimo”, no qual os valores mensais são reduzidos mediante a extensão do prazo de parcelamento e cobrança adicional de juros.
Alguns bancos também oferecem a possibilidade de redução das taxas de juros, porém apenas para casos específicos e mais críticos.
Uma terceira opção é a amortização por tabela SAC, uma modalidade de adiantamento de valores futuros que reflete na redução dos valores mensais.
Para escolher a melhor forma de tornar suas parcelas mais acessíveis, é preciso prestar atenção à somatória de juros e encargos.
A seguir, explicamos melhor quais as alíquotas praticadas pelo mercado.
Qual a taxa de juros para financiamento imobiliário?
Conforme dados atualizados de 2024, as taxas de juros anuais ficam na média de 8,99% a 12%.
No entanto, como mencionamos antes, os valores exatos dependem muito da instituição credora escolhida.
Em geral, a taxa contratual é proposta com base no valor do imóvel e no score financeiro do comprador, também levando em conta o prazo de pagamento escolhido.
Além disso, determinadas instituições oferecem programas com diferentes modalidades de juros.
Por exemplo, alguns financiamentos envolvem taxa referencial (TR) além da alíquota prefixada, ao passo que outros acrescentam o rendimento de poupança à taxa fixa.
Tendo em vista essa variedade de ofertas, vale a pena atentar-se à proposta com valores mais acessíveis ao seu orçamento pessoal.
Como funciona a amortização de financiamento imobiliário?
Como mencionamos, a amortização é a redução gradual da dívida por meio do pagamento de valores antecipados.
Nesse contexto, existem duas formas de amortizar o financiamento:
- Tabela SAC: valores mensais são reduzidos de forma proporcional ao adiantamento, com amortização constante
- Tabela PRICE: credores mantém o valor fixo mensal, porém reduzem o tempo restante de pagamento, já que a amortização é feita nas parcelas finais.
A amortização é uma estratégia financeira vantajosa para as famílias cuja renda mensal é significativamente impactada pelas parcelas do financiamento.
Além disso, trata-se de uma boa opção para quem pretende vender o imóvel, já que a redução da dívida facilita o procedimento de venda.
Para saber se amortizar é uma boa ideia, compare o valor do desconto com simulações de rendimento de aplicações financeiras.
Então, será possível priorizar a abordagem que garantir retorno maior.
Como declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda?
Conforme a atualização da Receita Federal, o valor do imóvel adquirido para declarar a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) foi alterado de R$ 300 mil para R$ 800 mil.
Se você financiou um imóvel nessa condição, será preciso seguir o passo a passo abaixo:
- Abra a Plataforma da Declaração de Imposto de Renda
- Na aba lateral, clique em “Bens e Dívidas”
- Selecione a opção “Bens e Direitos”
- Clique no grupo “01 — Bens e Imóveis” e escolha o código adequado para o tipo de imóvel (casa, apartamento, etc)
- Inclua os valores quitados nos campos referentes ao ano anterior e ano retrasado, incluindo entradas e parcelas
- No campo de descrição, é preciso informar dados do imóvel, como código do IPTU, endereço, número da matrícula, etc.
Atente-se aos pequenos detalhes, principalmente em relação à somatória dos valores declarados.
Financiamento imobiliário vale a pena?
A resposta é: depende.
Vale a pena fazer um financiamento imobiliário se você tiver um bom valor de entrada, quiser fixar moradia em um local e tiver uma visão de longo prazo para o imóvel.
É preciso analisar também a taxa de juros no momento, de acordo com a situação do país.
O ideal, claro, é sempre comprar o imóvel à vista, pois dessa forma você não paga juros ao banco, não tem o bem alienado e pode negociar bons descontos.
Se a única opção for o financiamento, considere a opção do aluguel, principalmente se você ainda pode se mudar muitas vezes, não tem um bom valor de entrada e pode aproveitar para investir no mercado financeiro e juntar mais dinheiro.
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