O momento do reajuste de aluguel é sempre tenso.
Esperamos sempre que o valor não aumente tanto a ponto de impactar nosso orçamento.
De reajustes excessivos a alterações mínimas, o inquilino pode enfrentar diversas situações envolvendo a atualização do aluguel.
Nesse contexto, acabamos nos perguntando: qual o valor correto?
Existe alguma lei para regulamentar a atualização?
Para tirar todas as suas dúvidas, montamos esse guia com todas as informações que você precisa saber sobre o reajuste de aluguel.
Confira o que a legislação diz sobre o assunto e como calcular corretamente o valor final!
O que é reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor mensal pago pelo inquilino.
Trata-se de uma prática tradicional do mercado imobiliário, sendo que a alíquota aplicada deve seguir as cláusulas do contrato entre locador e locatário.
Em geral, a atualização é feita anualmente com base nos índices inflacionários mais conhecidos, como o IGP-M ou o IPCA.
A seguir, explicamos mais sobre como é calculado o reajuste.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
Conforme a Lei Federal nº 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, o reajuste do aluguel deve seguir as cláusulas do contrato de locação.
A legislação não informa porcentagens específicas permitidas, vetando apenas a atualização com base na variação cambial de moedas estrangeiras ou na oscilação do salário mínimo.
Portanto, é durante a elaboração do contrato que ficará definida a periodicidade do reajuste e o indexador utilizado para o cálculo.
O indexador nada mais é que a referência para a atualização do aluguel, de escolha livre, desde que de comum acordo entre locador e locatário.
A Lei do Inquilinato destaca a necessidade de mútuo acordo entre as partes, principalmente no caso de revisão contratual para alterar as regras de reajuste.
Como você pode perceber, é extremamente importante ler as regrinhas do contrato antes de assiná-lo para saber exatamente como funcionará o reajuste.
Como funciona o reajuste de aluguel?
Conforme mencionamos anteriormente, a atualização do valor funciona com base no indexador indicado no contrato assinado.
Assim, a cada 12 meses, o aluguel será alterado conforme o índice previsto, sendo que os boletos passarão a ser emitidos com este novo valor.
Um reajuste em um período inferior a 12 meses deverá ser autorizado pelo locatário.
Os indexadores podem ser escolhidos livremente, no entanto, existem algumas referências no mercado imobiliário, como veremos a seguir.
Qual é o índice de reajuste de aluguel mais usado?
Existem diversos tipos de índices de inflação, que podem ser utilizados para atualizar o aluguel, sendo que cada um possui uma base de cálculo diferente.
Historicamente, o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M) tem sido o mais utilizado para os reajustes, tanto que ficou conhecido popularmente como “Índice do Aluguel”.
A utilização de outros índices foi mais frequente durante o período da pandemia, quando o aumento da inflação em diversos setores econômicos causou um aumento repentino do IGP-M.
Nesta época, muitos contratos foram revistos para não prejudicar os locatários, uma vez que as porcentagens de reajustes chegaram a mais de 30%.
Assim, o mercado imobiliário passou a olhar mais atentamente para outros índices de inflação, como, por exemplo:
- Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPC-A)
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC).
Em 2022, a própria FGV lançou um indexador cuja proposta é servir como solução específica para o reajuste dos valores de moradias.
Trata-se do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), que utiliza em seus cálculos valores praticados no mercado imobiliário nas maiores capitais do país.
Diante de tantas opções de índice, recomenda-se avaliar as tabelas divulgadas nos últimos anos.
Muitos contratos têm sido fechados com o IPCA, devido aos índices menos voláteis que os do IGP-M.
No entanto, todos os indexadores de inflação estão sujeitos ao aumento brusco diante de imprevistos econômicos do país.
Como calcular reajuste de aluguel?
Como os indexadores são atualizados periodicamente, o cálculo deve ser feito com base na tabela divulgada no “mês de aniversário” da locação.
As tabelas informam a variação ocorrida em cada mês e o respectivo valor acumulado nos últimos 12 meses — esta última informação é que será utilizada para reajustar o aluguel.
Vamos a um exemplo para você entender melhor.
Vamos supor que você tenha um contrato de aluguel no valor de R$ 1 mil mensais, sendo que a locação completa 12 meses em abril.
O contrato informa que o IGP-M será utilizado para o reajuste.
Assim, o valor mensal será atualizado conforme a tabela IGP-M, que pode ser consultada diretamente no portal da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Supondo que a FGV divulgou em abril que 13% foi o valor do IGP-M acumulado em 12 meses.
Isso significa que o aluguel irá aumentar 13% — se o valor antigo era R$ 1.000, agora você passará a pagar R$ 1.130.
E se o índice for negativo no período?
A resposta é: tudo vai depender do que foi estabelecido no contrato.
Em geral, as documentações incluem cláusulas explícitas informando que o aluguel será reajustado apenas no caso de indexadores positivos.
Isso significa que, em situações de índice negativo decorrente da baixa na inflação, o inquilino continua pagando o mesmo valor de antes.
No entanto, se o contrato não mencionar nada, o entendimento da lei é que a atualização deverá seguir exatamente o indexador aderido, com aumento ou diminuição do valor mensal.
É possível negociar o reajuste de aluguel?
Em situações de inflação extrema ou mesmo diante de problemas pessoais, como redução de salário, pode ser que os indexadores cheguem a valores incompatíveis com o orçamento do inquilino.
Nestes casos, é possível solicitar a negociação do reajuste, sendo que o proprietário do imóvel deverá aprovar o novo valor proposto.
Na renegociação do aluguel, poderá haver a troca por outro indexador ou até mesmo a definição de teto máximo para o aumento.
Se todas as partes concordarem, a revisão contratual registrará o novo valor de aluguel.
Como negociar o reajuste de aluguel?
Decidiu conversar com a imobiliária para reajustar o aluguel?
Veja algumas dicas para realizar uma proposta robusta e convincente:
- Use como referência o método 50-30-20, que considera que os gastos com a moradia não devem ultrapassar 50% do seu faturamento líquido
- Pesquise nas plataformas online o valor de imóveis semelhantes
- Leve evidências de que a sua situação econômica não comporta o valor atual do aluguel.
Além disso, tenha uma postura flexível para levar em consideração a contraproposta do locador.
Afinal, o objetivo da negociação é garantir que nenhuma das partes se sinta
Quando a atualização do contrato for elaborada, lembre-se de criar um planejamento financeiro para o novo ciclo.
Assim, você se organiza para enfrentar os possíveis reajustes nos anos seguintes.
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