Alienação fiduciária: o que é, riscos, vantagens e como fazer

Você sabe o que é alienação fiduciária? Entenda esse tipo de contrato de garantia de dívida, quais os riscos e vantagens e como preencher.
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Pessoa segurando chaves em frente a fundo amarelo

Alienação fiduciária é o que permite que você possa financiar veículos, imóveis e outros bens no mercado atual.

Por meio desse mecanismo jurídico, você pode alienar bens móveis e imóveis, ou seja, oferecer o próprio bem como garantia no processo de compra.

Dessa forma, é possível pagar por bens de alto valor em longo prazo transferindo a posse para o credor.

Ainda não ficou claro o que é alienação fiduciária?

Então, siga a leitura para tirar todas as suas dúvidas sobre esse tipo de contrato.

O que é alienação fiduciária?

Alienação fiduciária é um tipo de contrato em que um devedor transfere um bem a um credor como garantia de uma dívida.

Alienar significa transferir a propriedade de algo para outra pessoa, enquanto fidúcia significa confiança.

Dessa forma, ter um negócio de alienação fiduciária quer dizer “transferir um bem com confiança” para a outra parte.

É a partir desse mecanismo legal que são feitos contratos de financiamento de imóveis e veículos, por exemplo.

Nesse caso, o credor (geralmente, uma instituição financeira) empresta dinheiro para a compra do bem ao devedor e mantém a propriedade até que a dívida seja quitada.

Por isso, nessa situação, dizemos que o bem está “alienado”, uma vez que é a própria garantia do negócio. Se por algum motivo o devedor não pagar as prestações e descumprir o acordo, a propriedade do bem é garantida ao credor.

Como funciona a alienação fiduciária?

Para entender como funciona a alienação fiduciária, vamos tomar como exemplo o financiamento de um imóvel.

Imagine que você quer comprar uma casa no valor de R$ 400 mil, mas não tem todo esse dinheiro, apenas R$ 100 mil para dar de entrada.

Então, você vai até o banco e contrata um financiamento imobiliário, fechando um acordo para pagar o valor de R$ 300 mil em parcelas mensais durante 20 anos, com o acréscimo de uma taxa de juros e encargos.

No momento da assinatura do contrato com alienação fiduciária, o devedor está transferindo a posse do imóvel para a instituição financeira, o credor.

Dessa maneira, você se compromete a pagar o valor devido e, embora possa usufruir do imóvel como se fosse seu, ele permanece no nome do banco para garantir o pagamento da dívida.

Em termos jurídicos, a posse direta fica com o devedor e a indireta com o credor. É por essa razão que, nos financiamentos imobiliários, você só recebe a escritura do imóvel depois de pagar todo o valor emprestado.

Até que a dívida seja quitada, o dono de imóvel financiado possui apenas um contrato de compra e venda, uma vez que o bem está alienado.

Dessa forma, se ocorrer uma situação de inadimplência, o banco tem direito de reaver o bem e recuperar o dinheiro que foi emprestado na venda do imóvel.

É claro que o bem só é tomado em último caso, depois de muitas tentativas de acordo, mas no limite, é o que pode acontecer.

Esse é um exemplo clássico de alienação fiduciária em um dos tipos de crédito mais comuns do mercado.

Lei de alienação fiduciária

A alienação fiduciária é regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A definição encontrada no texto é “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Segundo a lei, a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e é preciso elaborar um contrato formal com valor da dívida, taxa de juros, prazo de pagamento, entre outros aspectos.

Quem pode fazer alienação fiduciária?

À primeira vista, a alienação fiduciária parece uma opção exclusiva para instituições financeiras e empresas concederem crédito ou financiamentos.

O que nem todo mundo sabe é que qualquer pessoa, física ou jurídica, pode ser credora ou devedora em um contrato desse tipo.

Mesmo duas pessoas físicas podem elaborar um contrato de alienação fiduciária para garantir o pagamento de um empréstimo simples, por exemplo, pois esse mecanismo jurídico é acessível para todos.

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Quem executa a garantia de alienação fiduciária?

Quem executa a garantia de alienação fiduciária é a Justiça, por meio de uma ação judicial de execução de dívida.

No entanto, esse processo é feito somente após sucessivas falhas em tentativas de acordo, pois é um trâmite demorado, custoso e burocrático.

Primeiro, o credor procura meios de cobrança amigável e envia propostas de negociação ao devedor. Se a dívida continua aberta, ele envia uma notificação extrajudicial informando sobre as possíveis consequências do não pagamento.

Finalmente, quando se esgotam as possibilidades de acordo, o banco move uma ação de execução de dívida.

No caso de um imóvel alienado fiduciariamente e não pago, por exemplo, a propriedade vai a leilão para cobrir o prejuízo do credor.

Quais os riscos da alienação fiduciária?

O risco mais evidente da alienação fiduciária é a perda do bem adquirido por falta de pagamento de parcelas.

Como vimos, uma instituição financeira que financia um bem tem direito de tomá-lo de volta em casos de inadimplência.

Logo, quando você assina um contrato de alienação fiduciária, está se comprometendo a pagar a dívida e aceitando que, no caso de não pagamento, o credor terá os direitos sobre o bem.

Por isso, é importante refletir muito antes de alienar um bem. É essencial que você tenha certeza que pode arcar com o pagamento da dívida até o fim, independentemente do que aconteça.

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Quais as vantagens da alienação fiduciária?

A principal vantagem da alienação fiduciária é a possibilidade de adquirir um bem de alto valor para pagar em longo prazo.

É por isso que, embora tenha seus riscos, esse mecanismo é muito importante para possibilitar a compra de bens mais caros para quem não tem verba suficiente para pagar à vista ou em poucas prestações.

Tradicionalmente, os contratos de alienação fiduciária mais famosos são o financiamento de veículos e o financiamento imobiliário, que figuram entre as principais dívidas de longo prazo dos brasileiros.

Por meio dessas modalidades de crédito, as pessoas conseguem comprar carros e casas oferecendo a posse do bem como garantia de pagamento.

Leia também: Como conseguir comprar um carro? Veja o passo a passo

Como preencher um contrato de alienação fiduciária?

Segundo a legislação, um contrato de alienação fiduciária deve conter:

  • A identificação do fiduciário e do fiduciante (nome, CPF/CNPJ, profissão ou área de atividade, endereço, etc.);
  • O valor do principal da dívida;
  • O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
  • A taxa de juros e os encargos incidentes;
  • A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do bem objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
  • A cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do bem objeto da alienação fiduciária;
  • A indicação do valor do bem e dos critérios para a realização de um leilão público, em caso de inadimplência do devedor.

Como consultar a alienação fiduciária de um bem?

O procedimento de consulta de alienação fiduciária varia de acordo com o bem que é objeto do contrato.

No caso de um veículo, por exemplo, basta ter a placa e o número do Renavam (Registro Nacional de Veículos Automotores) para descobrir se o carro está alienado.

Depois de coletar esses dados, você deve entrar no site do Detran da sua região e fazer uma pesquisa de gravame em busca de restrições de compra e venda.

O gravame é um cadastro feito no Sistema Nacional de Trânsito (SNT) que mostra se o veículo está vinculado a algum contrato com alienação fiduciária.

Quando o comprador do carro quita a dívida com o banco, é feita a baixa de gravame e emitido um novo Certificado de Registro e Licenciamento do Veículo (CRLV).

No entanto, enquanto esse cadastro existir, significa que o veículo está alienado e, portanto, não pode ser negociado.

Também é possível pesquisar pela situação de um veículo em plataformas pagas como o Olho no Carro, que mostra todas as informações do automóvel.

Agora, se o bem for um imóvel, é possível consultar se a propriedade foi financiada na matrícula, obtida no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

A principal diferença é que, na hipoteca, o bem fica em nome do devedor, enquanto a alienação fiduciária mantém a posse com o credor até o fim do pagamento.

Outro ponto importante é que a dívida da alienação pode ser executada pelo caminho extrajudicial ou judicial, enquanto a hipoteca só pode ser executada com uma ação judicial.

Inclusive, a hipoteca caiu em desuso devido à burocracia excessiva para recuperar o bem alienado nos casos de inadimplência.

Hoje, os contratos hipotecários foram substituídos pelo home equity, uma modalidade de empréstimo com garantia de imóvel que permite execução extrajudicial.

Essa também é uma maneira de proteger a economia, uma vez que os créditos de hipotecas já causaram grandes crises econômicas.

Quando vale a pena usar o imóvel como garantia de empréstimo?

Como resolver a alienação fiduciária?

Quando a dívida é quitada, a alienação fiduciária deve ser extinta para que a propriedade do bem seja transferida definitivamente ao fiduciante.

Veja como resolver essa situação no caso de veículos e imóveis.

Como retirar alienação fiduciária de veículo?

Quando um veículo é alienado, a informação “alienação fiduciária” consta no documento do automóvel para impedir a transferência de propriedade até que a dívida seja quitada.

Em tese, esse dado deveria ser retirado automaticamente do documento pelo Detran quando o carro é quitado em um processo chamado desalienação ou baixa de gravame.

Mas há casos em que isso não acontece.

Se o seu veículo já está quitado, mas permanece com o registro de alienação fiduciária, siga os passos abaixo para resolver a situação:

  • Primeiro, verifique se todos os débitos do veículo estão quitados, como IPVA, seguro DPVAT, taxa de licenciamento, multas, etc.;
  • Entre no site do DETRAN da sua região e procure a opção de baixa de gravame;
  • Preencha o formulário e pague a guia de arrecadação (cada estado cobra uma taxa);
  • Vá até uma empresa licenciada para vistoria e apresente seus documentos pessoais e recibo de compra e venda (CRV);
  • Ao fim, será emitido um novo Certificado de Registro do Veículo sem a alienação fiduciária.

Como retirar alienação fiduciária de imóvel?

Depois de quitar o financiamento imobiliário, você precisa fazer o registro da quitação da operação no Cartório de Registro de Imóveis para retirar a alienação fiduciária da matrícula.

Para isso, você vai precisar do termo de quitação de dívida, um documento que é emitido pela instituição financeira que fez o financiamento assim que o pagamento é concluído.

Lembrando que o banco tem o prazo de 30 dias a contar da data do último pagamento para entregar esse documento.

Então, basta ir até o cartório para fazer a averbação do termo e obter a certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Os preços para esse serviço variam conforme o cartório e a jurisdição. Em São Paulo, por exemplo, o valor do registro para um imóvel de R$ 300 mil é de R$ 663,11 em 2023 (veja a tabela de preços).

Entendeu tudo sobre a alienação fiduciária? Veja também nosso guia prático de como negociar dívidas e quitá-las.

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