A alienação fiduciária é o que permite financiar veículos, imóveis e outros bens no mercado atual.
Por meio desse mecanismo jurídico, você pode alienar bens móveis e imóveis, ou seja, oferecer o próprio bem como garantia no processo de compra.
Dessa forma, dá para realizar aquisições de alto valor em longo prazo, transferindo a posse para o credor enquanto realiza o pagamento.
Ainda não ficou claro o que é alienação fiduciária e se ela vale a pena para você?
Então, siga a leitura para tirar todas as suas dúvidas sobre esse tipo de contrato.
O que é alienação fiduciária?
Alienação fiduciária é um tipo de contrato em que um devedor transfere um bem a um credor como garantia de uma dívida.
Alienar significa transferir a propriedade de algo para outra pessoa, enquanto fidúcia significa confiança.
Dessa forma, ter um negócio de alienação fiduciária quer dizer “transferir um bem com confiança” para a outra parte.
É a partir desse mecanismo legal que são feitos contratos de financiamento de imóveis e veículos, por exemplo.
Nesse caso, o credor (geralmente, uma instituição financeira) empresta dinheiro para a compra do bem ao devedor e mantém a propriedade até que a dívida seja quitada.
Por isso, nessa situação, dizemos que o bem está “alienado”, uma vez que é a própria garantia do negócio.
Se por algum motivo o devedor não pagar as prestações e descumprir o acordo, a propriedade do bem é garantida ao credor.
Aqui explicamos a diferença entre empréstimo e financiamento.
Como funciona a alienação fiduciária?
Para entender como funciona a alienação fiduciária, vamos tomar como exemplo o financiamento de um imóvel.
Imagine que você quer comprar uma casa no valor de R$ 400 mil, mas não tem todo o dinheiro — apenas R$ 100 mil para dar de entrada.
Então, você contrata um financiamento imobiliário, fechando um acordo para pagar o valor de R$ 300 mil em parcelas mensais durante 20 anos, com o acréscimo de uma taxa de juros e encargos.
No momento da assinatura do contrato com alienação fiduciária, o devedor está transferindo a posse do imóvel para a instituição financeira, o credor.
Dessa maneira, você se compromete a pagar o valor devido e, embora possa usufruir do imóvel como se fosse seu, ele permanece no nome do banco para garantir o pagamento da dívida.
Em termos jurídicos, a posse direta fica com o devedor e a indireta com o credor.
É por essa razão que, nos financiamentos imobiliários, você só recebe a escritura do imóvel depois de pagar todo o valor emprestado.
Até que a dívida seja quitada, o dono de imóvel financiado possui apenas um contrato de compra e venda, uma vez que o bem está alienado.
Dessa forma, se ocorrer uma situação de inadimplência, o banco tem direito de reaver o bem e recuperar o dinheiro que foi emprestado na venda do imóvel.
É claro que o bem só é tomado em último caso, depois de muitas tentativas de acordo, mas no limite, é o que pode acontecer.
Esse é um exemplo clássico de alienação fiduciária em um dos tipos de crédito mais comuns do mercado.
Quem pode fazer alienação fiduciária?
À primeira vista, a alienação fiduciária parece uma opção exclusiva para instituições financeiras e empresas concederem crédito ou financiamentos.
O que nem todo mundo sabe é que qualquer pessoa, física ou jurídica, pode ser credora ou devedora em um contrato desse tipo.
Mesmo duas pessoas físicas podem elaborar um contrato de alienação fiduciária para garantir o pagamento de um empréstimo simples, por exemplo, pois esse mecanismo jurídico é acessível para todos.
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Quais as vantagens da alienação fiduciária?
A principal vantagem da alienação fiduciária é a possibilidade de adquirir um bem de alto valor para pagar em longo prazo.
É por isso que, embora tenha riscos, esse mecanismo é muito importante para possibilitar a compra de bens mais caros para quem não tem verba suficiente para pagar à vista ou em poucas prestações.
Tradicionalmente, os contratos de alienação fiduciária mais famosos são o financiamento de veículos e o financiamento imobiliário.
Eles figuram entre as principais dívidas de longo prazo dos brasileiros.
Por meio dessas modalidades de crédito, as pessoas conseguem comprar carros e casas oferecendo a posse do bem como garantia de pagamento.
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Quais os riscos da alienação fiduciária?
O risco mais evidente da alienação fiduciária é a perda do bem adquirido por falta de pagamento de parcelas.
Como vimos, uma instituição financeira que financia um bem tem direito de tomá-lo de volta em casos de inadimplência.
Logo, quando você assina um contrato de alienação fiduciária, está se comprometendo a pagar a dívida e aceitando que, no caso de não pagamento, o credor terá os direitos sobre o bem.
Por isso, é importante refletir muito antes de alienar um bem.
É essencial que você tenha certeza que pode arcar com o pagamento da dívida até o fim, independentemente do que aconteça.
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Qual é a lei de alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
A definição encontrada no texto é “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Segundo a lei, a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e é preciso elaborar um contrato formal com valor da dívida, taxa de juros, prazo de pagamento, entre outros aspectos.
Como funciona a execução da garantia em alienação fiduciária?
Quem executa a garantia de alienação fiduciária é a Justiça, por meio de uma ação judicial de execução de dívida.
No caso, a propriedade é passada para o credor fiduciário, que é obrigado a realizar um leilão para que o bem seja arrematado por terceiros.
A execução ocorre quando o devedor não cumpre com suas obrigações. No entanto, esse processo é feito somente após sucessivas falhas em tentativas de acordo, pois é um trâmite demorado, custoso e burocrático.
Primeiro, o credor procura meios de cobrança amigável e envia propostas de negociação ao devedor.
Se a dívida continua aberta, ele envia uma notificação extrajudicial, informando sobre as possíveis consequências do não pagamento.
Finalmente, quando se esgotam as possibilidades de acordo, o credor move uma ação de execução de dívida.
No caso de um imóvel alienado fiduciariamente e não pago, por exemplo, a propriedade vai a leilão para cobrir o prejuízo do credor.
Como preencher um contrato de alienação fiduciária?
Segundo a legislação, um contrato de alienação fiduciária deve conter:
- A identificação do fiduciário e do fiduciante (nome, CPF/CNPJ, profissão ou área de atividade, endereço, etc.)
- O valor do principal da dívida
- O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário
- A taxa de juros e os encargos incidentes
- A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do bem objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição
- A cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do bem objeto da alienação fiduciária
- A indicação do valor do bem e dos critérios para a realização de um leilão público, em caso de inadimplência do devedor.
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Como consultar a alienação fiduciária de um bem?
O procedimento de consulta de alienação fiduciária varia de acordo com o bem que é objeto do contrato.
No caso de um veículo, por exemplo, basta ter a placa e o número do Renavam (Registro Nacional de Veículos Automotores) para descobrir se o carro está alienado.
Depois de coletar esses dados, você deve entrar no site do Detran da sua região e fazer uma pesquisa de gravame em busca de restrições de compra e venda.
O gravame é um cadastro feito no Sistema Nacional de Trânsito (SNT) que mostra se o veículo está vinculado a algum contrato com alienação fiduciária.
Quando o comprador do carro quita a dívida com o banco, é feita a baixa de gravame e emitido um novo Certificado de Registro e Licenciamento do Veículo (CRLV).
No entanto, enquanto esse cadastro existir, significa que o veículo está alienado e, portanto, não pode ser negociado.
Também é possível pesquisar pela situação de um veículo em plataformas pagas como o Olho no Carro, que mostra todas as informações do automóvel.
Agora, se o bem for um imóvel, é possível consultar se a propriedade foi financiada na matrícula, obtida no Cartório de Registro de Imóveis.
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Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
A principal diferença é que, na hipoteca, o bem fica em nome do devedor, enquanto a alienação fiduciária mantém a posse com o credor até o fim do pagamento.
Outro ponto importante é que a dívida da alienação pode ser executada pelo caminho extrajudicial ou judicial, enquanto a hipoteca só pode ser executada com uma ação judicial.
Inclusive, a hipoteca caiu em desuso devido à burocracia excessiva para recuperar o bem alienado nos casos de inadimplência.
Hoje, os contratos hipotecários foram substituídos pelo home equity, uma modalidade de empréstimo com garantia de imóvel que permite execução extrajudicial.
Essa também é uma maneira de proteger a economia, uma vez que os créditos de hipotecas já causaram grandes crises econômicas.
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Como resolver a alienação fiduciária?
Quando a dívida é quitada, a alienação fiduciária deve ser extinta para que a propriedade do bem seja transferida definitivamente ao fiduciante.
Veja como resolver essa situação no caso de veículos e imóveis.
Como retirar alienação fiduciária de veículo?
Quando um veículo é alienado, a informação “alienação fiduciária” consta no documento do automóvel para impedir a transferência de propriedade até que a dívida seja quitada.
Em tese, esse dado deveria ser retirado automaticamente do documento pelo Detran quando o carro é quitado em um processo chamado desalienação ou baixa de gravame.
Mas há casos em que isso não acontece.
Se o seu veículo já está quitado, mas permanece com o registro de alienação fiduciária, você pode procurar uma unidade de registro de veículos do Detran ou seguir os passos abaixo:
1. Verifique os débitos do veículo
O primeiro passo para remover o registro de alienação fiduciária do veículo é verificar se existem débitos pendentes.
Para isso, utilize a ferramenta de pesquisa de débitos e restrições do Detran do seu estado.
Para remover a alienação fiduciária, é necessário que não haja nenhuma dívida, como IPVA atrasado, DPVAT, taxa de licenciamento e multas.
2. Solicite a retirada de gravame
O próximo passo é acessar o site do Detran do seu estado e procurar pela opção “baixa de gravame” ou semelhante.
No Detran-SP, por exemplo, é preciso acessar o serviço de retirada de gravame financeiro do prontuário do veículo, nesta página.
A remoção da anotação é feita por meio da emissão de um novo CRV, o Certificado de Registro do Veículo.
3. Preencha o formulário
Em seguida, preencha o formulário e pague a guia de arrecadação (cada estado cobra uma taxa).
4. Faça a vistoria
Para emitir um novo CRV com a baixa do gravame, será necessário fazer uma vistoria no veículo.
Então, vá até uma empresa autorizada pelo Detran e apresente seus documentos pessoais e recibo de compra e venda.
5. Vá até a unidade de atendimento
Com toda a documentação em mãos, vá até a unidade de atendimento do Detran do seu estado e finalize o processo.
6. Emita seu novo CRV
Ao fim, será emitido um novo CRV sem a alienação fiduciária.
Na maioria dos estados, a emissão é digital, sem impressão do documento.
Posteriormente, você pode consultar o documento atualizado a partir da sua conta Gov.br.
Como retirar alienação fiduciária de imóvel?
Depois de quitar o financiamento imobiliário, você precisa fazer o registro da quitação da operação no Cartório de Registro de Imóveis para retirar a alienação fiduciária da matrícula.
Veja como fazer isso passo a passo:
1. Providencie o termo de quitação de dívida
Para começar, você vai precisar do termo de quitação de dívida, um documento que é emitido pela instituição financeira que fez o financiamento assim que o pagamento é concluído.
Lembrando que o banco tem o prazo de 30 dias a contar da data do último pagamento para entregar esse documento de forma eletrônica ou impressa.
2. Vá até o cartório
Com o termo de quitação em mãos, vá até o Cartório de Registro de Imóveis em que a dívida foi paga.
Lá, você deve solicitar o serviço de remoção da alienação fiduciária da matrícula do imóvel.
3. Pague e finalize o processo
Os preços para a retirada de alienação fiduciária de imóvel variam conforme o cartório e a jurisdição.
Em São Paulo, por exemplo, o valor do registro para um imóvel de R$ 310 mil é de R$ 663,11 em 2024 (veja a tabela de preços).
Então, basta fazer a averbação do termo de quitação e obter a certidão atualizada da matrícula do imóvel, sem a alienação.
Como vender um bem com alienação fiduciária?
Sabia que você pode vender um imóvel ou veículo, mesmo alienado?
Para isso, é preciso que a dívida seja quitada com o credor antes da transferência da propriedade.
No caso dos veículos, é mais simples: o comprador pode optar por liquidar o contrato em andamento com dinheiro próprio ou realizar um procedimento chamado Interveniente Quitante (IQ).
Com o IQ, o comprador pode contratar um novo financiamento e a instituição financeira fica responsável por quitar a dívida anterior e gerar um novo contrato.
Já no caso dos imóveis, é necessário que o proprietário solicite a substituição do devedor para a instituição financeira responsável pelo financiamento.
Assim, a instituição pode intermediar a quitação do contrato pelo comprador ou a transferência da dívida.
Lembrando que essa transferência depende de aprovação por parte da instituição financeira.
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