O empréstimo com imóvel de garantia é uma alternativa para conseguir dinheiro extra com juros mais baixos e estender o prazo de pagamento.
Nessa modalidade, o banco tem direito sobre o bem até a quitação da dívida. Ou seja, ficar inadimplente não é uma opção para não colocar seu patrimônio em risco.
Por isso, você precisa se planejar muito bem e avaliar as condições do contrato antes de colocar sua casa, apartamento ou imóvel comercial como forma de garantir o pagamento das parcelas.
Vamos ajudar com um guia completo sobre essa linha de crédito para que você só use um imóvel como garantia de empréstimo na situação certa.
Leia até o fim e tome a melhor decisão para o seu bolso!
O que é empréstimo com imóvel de garantia?
O empréstimo com imóvel de garantia é um dos tipos de crédito oferecidos no mercado, embora não seja tão comum no Brasil.
Como o nome sugere, um bem como casa ou apartamento é disponibilizado de forma a assegurar o pagamento das parcelas.
Geralmente, a modalidade oferece taxas de juros mais baixas e prazos mais longos, já que o imóvel reduz o risco para o credor.
Ele é chamado de home equity e seu estoque de concessão no país não passa de R$ 12 bilhões, enquanto outras modalidades, como o financiamento imobiliário, chegam a R$ 1 trilhão, segundo dados da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Mesmo com pouca representatividade, o empréstimo com imóvel de garantia vem crescendo no país.
Dados da ABECIP publicados na Veja mostram que, em 2024, foram concedidos R$ 4,65 milhões nessa modalidade — um crescimento de 41% em relação a 2023.
A baixa procura é explicada pelo receio dos consumidores em alienar seus imóveis e a desconfiança diante das “hipotecas” — que não são sinônimos do imóvel como garantia de empréstimo, como veremos adiante.
Por outro lado, essa modalidade tem grande potencial de crescimento, pois o dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade.
Também os juros são muito mais baixos em comparação aos dos empréstimos pessoais sem garantia, cheque especial e cartão de crédito, por exemplo.
Além disso, os prazos de pagamento são longos e os valores concedidos são mais altos devido à segurança da alienação fiduciária — uma forma de garantia em que o bem fica no nome do credor até a quitação da dívida.
Credor e devedor: entenda as diferenças, direitos e responsabilidades de cada um.
Diferença entre empréstimo com imóvel de garantia e hipoteca
Muita gente acredita que o empréstimo com garantia de imóvel é a mesma coisa que hipoteca, mas há uma diferença importante entre os dois contratos.
Na garantia hipotecária, o credor só pode reivindicar o imóvel em caso de inadimplência com uma ação judicial, tornando o processo mais burocrático.
Já no home equity, o credor fica com a propriedade do imóvel e, em caso de inadimplência, pode reivindicar sua posse diretamente no cartório de imóveis, tomando o bem em menos de um mês.
Logo, o empréstimo com garantia de imóvel é muito mais seguro para os bancos, permitindo a redução significativa dos juros para os clientes.
Mas, para o devedor, isso significa um risco maior de perder seu imóvel — daí a importância de tomar muito cuidado com esse tipo de crédito.
Como funciona o empréstimo com imóvel de garantia?
Para usar um imóvel como garantia de empréstimo, é preciso passar por uma análise de crédito das instituições financeiras e registrar o contrato em cartório.
No caso, a propriedade é transmitida para o banco durante o período de pagamento, mas você pode continuar usufruindo do imóvel normalmente, seja para alugar ou morar (só não é permitido vender ou trocar).
De modo geral, as taxas de juros ficam próximas de 1,5% ao mês (18% ao ano) e os bancos emprestam até 60% do valor do imóvel ou até o limite de R$ 3 milhões.
Essa porcentagem costuma ser maior para imóveis residenciais e menor para os comerciais
O prazo máximo para pagamento varia entre 10 e 20 anos e há opções de parcelas fixas (Tabela Price) ou parcelas decrescentes (Tabela SAC).
Para solicitar o empréstimo, é preciso enviar a documentação do imóvel e, em alguns casos, passar por uma vistoria antes de assinar o contrato — lembrando que você pode usar uma propriedade sua ou de terceiros.
A vantagem é que, após a aprovação, o dinheiro cai na conta em alguns dias.
Além disso, você pode usar o dinheiro como quiser: para quitar dívidas, fazer uma viagem, investir no negócio, reformar a casa e o que mais estiver nos planos.
Veja aqui tudo o que você precisa saber sobre empréstimos.
Vantagens do empréstimo com imóvel de garantia
Mas será que o empréstimo com imóvel de garantia vale a pena?
Para saber a resposta, comece colocando na balança as vantagens da modalidade.
Taxa de juros menor
A taxa de juros menor é uma das principais vantagens do empréstimo com imóvel de garantia.
Enquanto os valores nessa modalidade ficam em torno de 18% ao ano, o crédito pessoal comum tem uma média acima de 90% ao ano.
Prazo de pagamento mais longo
Como vimos, o home equity oferece um prazo de pagamento de até 20 anos.
Com isso, é possível chegar a parcelas menores que cabem no bolso, ao contrário de outras opções de empréstimos e financiamentos.
Qual a diferença entre empréstimo e financiamento e qual é melhor?
Possibilidade de fazer vários empréstimos
Desde outubro de 2023, com a aprovação do Marco Legal das Garantias, é permitido fazer mais de um empréstimo com imóvel de garantia utilizando a mesma propriedade.
No entanto, continua valendo o limite de 60% do valor do imóvel, ainda que ele seja dividido entre mais de um contrato de crédito.
Baixo índice de inadimplência
De acordo com dados da ABECIP, o índice de inadimplência dos contratos de home equity é de 2,8%, enquanto o empréstimo comum tem um índice de 7%.
O dado não surpreende, já que existe o risco de perder o imóvel.
Por outro lado, essa responsabilidade maior pode ajudar a manter a disciplina financeira e os pagamentos em dia.
Aqui falamos sobre as três fases do controle financeiro.
Quando vale a pena usar um imóvel como garantia de empréstimo?
Usar um imóvel como garantia de empréstimo pode ser vantajoso, dependendo da situação.
Veja quando vale a pena contratar esse tipo de crédito!
Quando você precisa se reorganizar financeiramente
O empréstimo com garantia de imóvel é muito usado por pessoas endividadas que querem trocar suas dívidas atuais por opções mais baratas e com mais prazo.
Isso porque é uma das únicas alternativas que se aproxima dos juros de um crédito consignado, que são sabidamente menores.
Além disso, é possível pegar uma quantia maior para quitar todas as dívidas e ainda ter uma sobra para se organizar, pagando prestações baixas durante vários anos.
Quando você quer empreender ou investir no seu negócio
Outra finalidade comum do imóvel como garantia de empréstimo é investir em um negócio próprio.
Considerando que o investimento trará retorno em médio e longo prazo, pode ser uma boa opção para abrir empresa ou expandir a sua sem pagar juros altos ou parcelas muito pesadas.
Não à toa, alguns bancos direcionam o home equity apenas para seus clientes empreendedores.
Veja as melhores dicas para começar o seu primeiro negócio!
Quando você tem mais de um imóvel
Para quem tem mais de um imóvel e não precisa arriscar sua casa própria no contrato, é ainda mais seguro recorrer ao empréstimo com casa como garantia.
Você pode, inclusive, usar imóveis de terceiros para conseguir o crédito — uma alternativa vantajosa quando a família tem imóveis disponíveis ou alugados.
Como fazer um empréstimo com imóvel de garantia?
Para fazer um empréstimo com imóvel de garantia, você deve seguir os passos abaixo:
- Encontre uma instituição financeira que ofereça a modalidade de home equity
- Faça a simulação do empréstimo no site da instituição escolhida, considerando o valor máximo de 60% do imóvel e o prazo de pagamento de até 240 meses
- Se a proposta agradar, entre em contato e envie a documentação solicitada para a análise de crédito. Serão solicitados documentos de identificação, comprovantes de renda e documentos do imóvel
- Após a análise, se a proposta for aprovada, será agendada uma vistoria no imóvel
- Por fim, você deverá assinar um contrato e fazer o registro em cartório para a liberação do crédito na conta.
Algumas instituições permitem que você selecione a taxa de juros mais conveniente, escolhendo entre taxas prefixadas ou índices como IPCA e Selic.
Cheque essa informação e tenha todos os detalhes durante a negociação do contrato para fazer a melhor escolha.
Na sequência, vamos falar sobre outros cuidados que você precisa ter ao contratar a modalidade.
5 cuidados para ao fazer um empréstimo com imóvel de garantia
Antes de usar seu imóvel como garantia de empréstimo, você precisa pensar muito bem e entender os riscos da operação.
Veja quais cuidados tomar para não acabar no prejuízo!
1. Revise seu planejamento financeiro
Para oferecer o próprio imóvel como garantia de empréstimo, você precisa, no mínimo, de um excelente planejamento financeiro e orçamento sob controle.
Isso significa ter certeza de que você será capaz de honrar as parcelas e não fará outras dívidas nesse meio tempo, pois o prejuízo em caso de inadimplência vai muito além da negativação.
2. Evite emprestar valores baixos
Não vale a pena tomar um empréstimo com garantia de imóvel se você precisa de pouco dinheiro, pois é uma linha voltada para o longo prazo e valores mais altos.
Afinal, você está colocando um imóvel em jogo e o processo pode ser um tanto custoso e burocrático.
Por isso, use o home equity apenas para quantias consideráveis e grandes projetos, ou para resolver toda a sua vida financeira de uma vez e recomeçar de nome limpo.
3. Nunca deixe a parcela ultrapassar 30% da renda
A regra número um dos empréstimos vale para o empréstimo com imóvel de garantia: nunca deixe a parcela ultrapassar 30% da sua renda mensal.
Esse é um limite aceitável para comprometer seu orçamento, lembrando que a dívida se estenderá por longos anos.
Mas atenção: 30% é o valor máximo somando todas as dívidas e prestações.
Por isso, se você continuar pagando outros parcelamentos, terá que incluí-los no cálculo.
Aproveite e veja aqui 6 cuidados a se tomar antes de assumir uma dívida de longo prazo.
4. Entenda os riscos
O grande risco do empréstimo com imóvel de garantia é que o processo de reincorporação do bem pelo banco é bastante rápido.
Ou seja: se você ficar inadimplente e não renegociar a dívida, o banco pode reivindicar o imóvel e levá-lo a leilão para pagar o valor devido em poucos meses.
No entanto, é bastante raro que a situação chegue a esse ponto, pois é muito mais racional vender o imóvel para pagar a dívida antes que o banco tenha que tomá-lo.
5. Considere os custos de cartório
Apesar dos juros atrativos, o crédito com garantia de imóvel tem vários custos burocráticos.
Basicamente, você terá que pagar pela avaliação do valor do imóvel, custos de averbação da alienação do bem ao banco e taxas cartorárias, que costumam encarecer a operação.
Por isso, é importante se informar sobre esses custos antes de fechar o contrato.
Escritura de imóvel: entenda o que é, quanto custa e como tirar.
